Dans le cadre d'une VEFA, la garantie financière d’achèvement cesse une fois l'immeuble bâti
Publié le :
23/09/2022
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La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a pour objet la construction d’un bâtiment qui, n’existant pas par définition au moment de la signature du contrat, fait peser sur l’acquéreur de nombreux risques et incertitudes, dont celle de ne pas voir l’ouvrage achevé.
Face à cette éventualité, la Loi impose aux promoteurs qui interviennent à ce type de construction, de souscrire impérativement à une garantie financière d’achèvement.
Par son fonctionnement, cette garantie conclue entre le constructeur et une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle, permet à l’acquéreur, en cas de défaillance du promoteur dans l’achèvement des travaux, d’obtenir du garant qu’il finance l’opération de construction jusqu’à son achèvement.
Comme son nom l’indique, et ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 1er juin dernier, une telle garantie ne peut être actionnée qu’à défaut d’achèvement de l’édifice.
Un tel achèvement est défini par l’article R 261-1 du Code de la construction, comme l’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à son utilisation, conformément à la destination de l’immeuble dont il est fait objet du contrat, sauf travaux pour lesquels l’acquéreur s’est réservé l’exécution.
Dans l’affaire en question, un promoteur réalise une opération de construction d’un ensemble immobilier comportant plusieurs logements à usage d’habitation vendus en VEFA, qui sont réceptionnés avec réserves, par les différents propriétaires.
En raison de désordres qui affectent l’immeuble, plusieurs acquéreurs engagent une procédure judiciaire, mais sont déboutés de leur demande.
Les propriétaires décident alors d’engager la responsabilité de l’avocat chargé de les représenter pour manquement à son obligation de conseil, de diligence et de compétence, pour ne pas avoir soutenu devant la juridiction le moyen relatif à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement
La Cour d’appel alors saisie du litige rejette leur demande au motif que le manque de conseil du professionnel du droit concernant la garantie financière d’achèvement, ne leur a pas fait perdre « une chance de développer une autre stratégie judiciaire susceptible de leur procurer une indemnisation des désordres subis par la résidence ».
Plus pragmatique, la Cour de cassation saisie à son tour des griefs, opère un constat simple : celui de l’extinction du bénéfice de la garantie financière d’achèvement au moment de leur demande.
En effet, puisque les acquéreurs avaient réceptionné les appartements et les parties communes, l’immeuble était considéré comme étant achevé au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction, de sorte qu’il était impossible de revendiquer tout actionnement de la garantie financière d’achèvement des travaux.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 1er juin 2022, n°20-18.958
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