Charges locatives : quelle répartition entre le bailleur et le locataire ?
Publié le :
13/09/2023
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Le délicat équilibre qu’a toujours recherché le Législateur dans la défense, tant des intérêts des bailleurs mais aussi de ceux des locataires, oscille en fonction des soubresauts de l’actualité.
En témoigne l’intérêt porté cet été, cette fois, par les parlementaires à la protection des bailleurs en renforçant leurs droits contre les impayés et les squats (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023).
Cette nouvelle législation n’est certes pas sans intérêts, mais elle ne réduira certainement pas le contentieux locatif de masse dont sont abreuvés quotidiennement les tribunaux.
En effet, ceux-ci sont confrontés à foison de litiges opposant, souvent pour des vétilles, propriétaires et locataires sur un sujet ardu méritant d’être clarifié.
Le sujet est celui des charges locatives réclamées par le propriétaire au locataire, avec la lancinante question : sont-elles récupérables ou non et qui donc doit en supporter définitivement la charge.
Rappelons donc les essentiels et la manière de s’y retrouver, dans une législation pourtant assez simple.
Les charges locatives représentent l’ensemble des dépenses engagées pour l’habitation louée, mais également l’immeuble, en cas de logement en copropriété.
Ces dépenses sont généralement prises en charge par le bailleur, qui peut en faire supporter une partie au locataire. Cela est dénommé : charges récupérables.
Pour autant, cette faculté n’est pas absolue, et il existe des règles en matière de répartition de charges entre le locataire et le bailleur.
Les charges locatives récupérables selon le décret
Les charges locatives récupérables sont celles supportées par le bailleur, mais normalement dues en partie ou en totalité par le locataire du logement, du fait de son occupation ou son utilisation de celui-ci.L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe de manière précise la liste des charges récupérables, regroupées en huit grandes familles :
- Les dépenses liées aux ascenseurs et monte-charge : entretien et réparation ;
- Les dépenses d’eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes : dépenses de consommation, d’entretien des équipements (remplacement, purges, etc.) ;
- Les dépenses relatives aux installations individuelles : entretien, réparation et dépenses d’alimentation des chauffages et des systèmes de production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives ;
- Les dépenses liées aux parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation : dépense d’électricité, d’entretien, etc. ;
- Les dépenses pour les espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ;
- Les dépenses d’hygiène : consommables, entretien et vidanges, entretien des appareils de conditionnement des ordures, etc. ;
- Les frais d’équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation : ventilation, ramonage, frais divers (abonnements) ;
- Impositions et redevances : taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage.
Pour le reste des frais engagés au titre de la location, notamment les travaux importants réalisés sur l’immeuble, comme la réfection des toitures, ceux-ci incombent au bailleur et ne peuvent être réclamés, y compris de manière partielle, au locataire.
Le paiement des charges locatives par le preneur, autrement dénommé locataire
Les charges locatives récupérables sont accessoires au loyer, et le bailleur est tenu de délivrer au locataire les factures justificatives relatives aux charges qu’il lui réclame. Le montant, concernant les charges relatives aux parties communes, est déterminé au prorata de la surface occupée.Leur règlement est défini selon les termes du contrat de bail, soit par versement d’un acompte provisionnel tous les mois, en plus du loyer, avec régularisation en fin d’année, sinon par le règlement total des charges en fin d’année.
En cas de versement d’une provision sur charge, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation de celle-ci tous les ans, sur justificatifs, pour réclamer un surplus de charges, sinon rembourser le locataire du surplus perçu. En tout état de cause, à défaut de régularisation, le bailleur peut réclamer les charges, dans la limite des trois dernières années de location.
Les charges locatives injustifiées, mais aussi impayées constituent le cœur de litiges réguliers portés devant les tribunaux.
Ainsi, que vous soyez bailleurs ou locataires, la SCP LEFEBVRE et THEVENOT est à votre disposition pour mettre en œuvre les procédures amiable ou contentieuse qui conviennent en matière de charges locatives.
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