Dissimuler le fait que la construction a été édifiée sans permis de construire constitue un vice caché à la vente
Publié le :
26/07/2021
26
juillet
juil.
07
2021
Parmi les règles qui régissent le droit de l’urbanisme figure la possibilité de reconstruire, à l’identique, un ouvrage régulièrement édifié, lorsqu’il a été détruit ou démoli, sauf dispositions.
Quand bien même la destruction fortuite d’une construction n’est qu’un aléa, est-il possible de bénéficier de la garantie des vices cachés compte tenu de l’impossibilité de pouvoir bénéficier de ce droit en raison du caractère irrégulier de l’ouvrage ?
C’est de cette question qu’a récemment été saisie la Cour de cassation.
Dans l’affaire étudiée, à la suite de l’acquisition d’un fonds de commerce, un restaurateur découvre qu’une partie de l’ouvrage : la terrasse, la cuisine et l’arrière-cuisine ont été édifiées sans permis de construire.
Les vendeurs ayant pénalement été condamnés pour ces faits, sans qu’une régularisation soit possible, l’acheteur les assigne en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés de la chose vendue.
Rappelons à ce titre, que la garantie des vices cachés impose au vendeur d’une chose de répondre de ses défauts cachés, c’est-à-dire de ceux « qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu » (article 1641 du Code civil).
Saisie de l’affaire, la Cour d’appel condamne les vendeurs à répondre du vice caché de la construction, décision qui est confirmée devant la Cour de cassation, malgré les contestations soulevées par ces derniers.
En effets, les propriétaires précédents soulèvent l’argument selon lequel ils n’ont pas été condamnés par le juge pénal à la démolition des extensions réalisées sans permis de construire, ce qui selon eux a pour effet de régulariser l’ouvrage.
D’autre part, ils prétendent que l’impossibilité de reconstruire l’ouvrage à l’identique ne dépend pas de l’irrégularité initiale liée au défaut de permis de construire sur ses extensions, mais de son incompatibilité avec les règles d’urbanisme en vigueur.
La Cour de cassation ne partage pas leur raisonnement, jugeant qu’en cas de destruction fortuite du restaurant, l’acquéreur serait dans l’impossibilité de bénéficier des dispositions protectrices lui permettant de reconstruire son bien à l’identique, compte tenu du fait que ce dernier a été édifié de manière irrégulière puisque le Code de l’urbanisme autorise une telle reconstruction, à la condition que le bien ait été régulièrement édifié, ce qui suppose l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.
Ainsi, quand bien même le risque n’est qu’hypothétique, la dissimulation de l’information relative à l’irrégularité de la construction à l’acquéreur lors de la vente constitue un vice caché, notamment compte tenu du fait qu’en cas de destruction, le restaurateur sera dans l’impossibilité d’exercer son activité.
En plus de sa dissimulation volontaire et de son caractère antérieur à la vente, le vice caché est caractérisé par le fait que l’acquéreur, s’il avait été informé de caractère irrégulier de l’ouvrage, n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre.
Ici, le risque futur et incertain a donc un caractère indemnisable.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 10 juin 2021 n°20-11.902
Historique
-
Le principe d’indemnisation des victimes par ricochet
Publié le : 29/09/2021 29 septembre sept. 09 2021Rédaction
La victime par ricochet est la personne souffrant par répercussion des préjudices à la suite du dommage subi par la victime principale dont elle est proche. Au fil de la jurisprudence, les juges ont élargi les cas de reconnaissance de l’indemnisation des victimes par ricochet. Les avocats du ca... -
Précision sur le point de départ de la prescription en matière de paiement d'une facture par un particulier
Publié le : 21/09/2021 21 septembre sept. 09 2021Rédaction
Tout professionnel peut craindre que le bien vendu ou le service fourni à ses clients se retrouve malheureusement impayé. Pour lutter contre les mauvais payeurs, les professionnels disposent d’un délai de cinq ans pour intenter une action en paiement selon l’article L.110-4 du Code du commerce. O... -
L'indemnité d'occupation dans le cadre d'un divorce
Publié le : 30/08/2021 30 août août 08 2021Rédaction
Lors d’un divorce, s’il apparaît qu’un des époux continue d’occuper le bien immobilier appartenant au couple, ce dernier est normalement redevable envers son ex-conjoint d’une indemnité d’occupation. Nous souhaitions revenir en détail sur les modalités et la détermination du montant de cette ind... -
Quelles sont les pratiques commerciales interdites ?
Publié le : 06/08/2021 06 août août 08 2021Rédaction
L’achat de biens ou de services expose le consommateur, naturellement considéré comme placé dans une relation déséquilibrée face à vendeur professionnel, à la pratique par ce dernier de procédés commerciaux illégaux. Rapidement, et à la suite d’une impulsion normative européenne, le droit frança... -
Dissimuler le fait que la construction a été édifiée sans permis de construire constitue un vice caché à la vente
Publié le : 26/07/2021 26 juillet juil. 07 2021Rédaction
Parmi les règles qui régissent le droit de l’urbanisme figure la possibilité de reconstruire, à l’identique, un ouvrage régulièrement édifié, lorsqu’il a été détruit ou démoli, sauf dispositions. Quand bien même la destruction fortuite d’une construction n’est qu’un aléa, est-il possible de béné...
-
La protection du consommateur dans le cadre d'une vente à distance
Publié le : 03/06/2021 03 juin juin 06 2021Veille juridique
Plébiscitée cette dernière décennie par la facilité d’acheter via les outils informatiques tout en permettant la prise du marché par les professionnels de « la vente en ligne », la vente à distance présente, malgré ses attraits, des risques pour les consommateurs. Dangers pour lesquels des règles...